Realkredit

Indhold

Realkredit er en dansk finansieringsform, hvor et realkreditinstitut yder lån mod pant i fast ejendom og finansierer lånet ved at udstede obligationer. Systemet hviler på balanceprincippet: institutterne udsteder obligationer, der matcher lånene, og bærer derfor ikke selv renterisikoen. Det er baggrunden for, at danske realkreditlån historisk har haft meget lave marginaler.

Lånegrænser

• Ejerbolig: op til 80 % af ejendomsværdien
• Erhvervsejendomme: typisk op til 60 %
• Landbrug: op til 70 %
• Almene boliger og offentligt støttet byggeri: egne grænser

Den resterende finansiering skal komme fra egenkapital eller fra bankfinansiering, der ofte er væsentligt dyrere. Fordelingen mellem realkredit og bankgæld er derfor et af de mest effektive greb til at sænke de samlede finansieringsomkostninger på en ejendom.

Låntyper

• Fastforrentet obligationslån: kendt ydelse i hele løbetiden, kan indfries til kurs 100 ved opsigelse
• Rentetilpasningslån (F1-F5): renten fastsættes ved hver refinansiering
• Variabelt forrentede lån med renteloft
• Afdragsfrie lån i op til ti år

Bidragssats og de reelle omkostninger

Ud over renten betales en bidragssats til instituttet, som afhænger af låntype, belåningsgrad og ejendomstype. Bidraget kan ændres ensidigt af instituttet med varsel, og det udgør på erhvervsejendomme en betydelig del af de samlede omkostninger. Renten alene er derfor et misvisende sammenligningsgrundlag — ÅOP er det rigtige.

Konvertering og indfrielse

Et fastforrentet lån kan opsiges til kurs 100 og dermed konverteres, når renten er steget (opkonvertering) eller falder (nedkonvertering). Rentetilpasningslån indfries til markedskurs, hvilket betyder, at indfrielsen kan blive dyrere end restgælden, hvis renten er faldet siden optagelsen.

Det er en detalje med reel betydning ved salg af en erhvervsejendom: den bogførte restgæld er ikke nødvendigvis det, det koster at komme af med lånet. Indfrielseskursen bør indhentes tidligt i en salgsproces, ikke ved closing.